Pflegeimmobilien Risiken – 9 Faktoren, die den Anlageerfolg beeinflussen

veröffentlicht 24.10.2022 | aktualisiert 09.11.22  

Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist eine langfristige Anlageentscheidung, mit der sich keine kurzfristigen Gewinne erzielen lassen.

Gleichzeitig birgt die Investition in Pflegeimmobilien Risiken, derer Sie sich beim Kauf bewusst sein müssen, denn sie können großen Einfluss auf den Erfolg oder Misserfolg Ihrer Geldanlage haben.

Pflegeimmobilien Risiken

Bei der Pflegeimmobilie handelt es sich um eine Spezialimmobilie, in der Sie ein einzelnes Pflegeappartment in einem Seniorenheim erwerben. Allein aus dem diesem Umstand heraus resultieren verschiedene Risiken, da eine andere Nutzung der Immobilie in der Regel nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. 

Pflegeimmobilien Risiken: Nr.1 Standort 

Bei einem Investment in eine Pflegeimmobilie ist ein Faktor wichtiger als alle anderen: Lage, Lage, Lage... Doch was zeichnet eine gute Lage aus? Für den bestmöglichen Anlageerfolg helfen hier:

  • Attraktives Einzugsgebiet
  • Erstklassige Erreichbarkeit
  • Ausgezeichnete Infrastruktur (Ärzte, Apotheken, Einkaufszentren usw.)
  • Hervorragende Nachbarschaft und Umgebung
  • Gute Lebensvoraussetzungen für Pflegekräfte

Für den wirtschaftlichen Betrieb Pflegeheims ist eine Auslastung von ca. 85% notwendig.

Wird ein Standort in einer strukturschwachen Region gewählt, kann das zu mangelnder Auslastung der Pflegeeinrichtung und zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten beim Betreiber der Einrichtung führen.

Daher sind eine gründliche Bedarfsanalyse und ein entsprechendes Standortgutachten notwendig. 

Größe der Pflegeeinrichtung

Auch die Objektgröße spielt eine sehr wichtige Rolle im Zusammenhang mit den bestehenden Risiken.

Zu kleine Pflegeeinrichtungen können unter Umständen nicht wirtschaftlich betrieben werden, bei zu großen Pflegeheimen kann es zu Überbelegungen kommen.

Änderung der Anforderungen an Pflegeimmobilien

Sollten sich die baurechtlichen Vorschriften ändern (z.B. Sicherheitsvorschriften), dann können bauliche Änderungen an der Seniorenimmobilie erforderlich sein. Die Kosten werden auf die Eigentümer umgelegt.

Auch politische Änderungen können zukünftig Probleme verursachen, indem die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Heimbetreiber geändert werden.

Entwicklung des Objektwertes

Der zukünftige Wert der Pflegeimmobilie für den Fall des Wiederverkaufs hängt von folgenden Faktoren ab:

Mietertrag der Pflegewohnung

Der Wert einer Immobilie wird durch viele Faktoren bestimmt. Einer der wichtigsten Faktoren sind die Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden. 

Einfach ausgedrückt: Immobilien, die höhere Mieteinnahmen erzielen, sind mehr wert als solche, die niedrigere Mieteinnahmen erzielen.

Das liegt daran, dass Investoren nach Immobilien suchen, die ihnen die höchste Rendite bringen. Bei der Bewertung von Immobilien sind daher die Mieteinnahmen ein wichtiger Faktor, der berücksichtigt werden muss.

Erhaltungszustand des Pflegeheims

Bei Immobilien ist der Zustand der Immobilie ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung ihres Wertes.

Eine gut gepflegte Immobilie, die sich in einem guten Zustand befindet, ist in der Regel mehr wert als eine Immobilie, die vernachlässigt wurde.

Dies liegt daran, dass potenzielle Käufer bereit sind, mehr für eine Immobilie zu zahlen, die keine unmittelbaren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen erfordert.

Außerdem ist eine Immobilie in schlechtem Zustand unter Umständen schwer zu verkaufen, da potenzielle Käufer durch den Umfang der anfallenden Arbeiten abgeschreckt werden.

Der Erhaltungszustand einer Immobilie kann also einen erheblichen Einfluss auf ihren Wert haben.

Nachfrageentwicklung der Pflegewohnungen

Die Nachfrage nach Pflegeheimen wird durch eine alternde Bevölkerung angetrieben, die einen Ort zum Leben braucht, der die notwendige Pflege und Unterstützung bieten kann.

Gibt es ein Überangebot an Senioreneinrichtungen in der Region ist dies nicht förderlich, denn der Mieter kann Probleme haben, die Einrichtung so zu belegen, dass er sie wirtschaftlich betreiben kann.

Niemand kann vorhersehen, wie sich das Angebot an Pflegeeinrichtungen in der Zukunft entwickelt.

Änderung in der umliegenden Bebauung

Die umliegende Bebauung kann einen großen Einfluss auf den Immobilienwert haben, entweder positiv oder negativ.

Wenn zum Beispiel ein neues Einkaufszentrum in der Nähe gebaut wird, wird das wahrscheinlich den Wert der Immobilie erhöhen.

Andererseits wird der Wert der Immobilie wahrscheinlich sinken, wenn es in der Gegend eine hohe Kriminalitätsrate gibt.

Veränderungen in der umliegenden Bebauung können sich im Laufe der Zeit stark auf den Immobilienwert auswirken. 

Wirtschaftliche Entwicklung

Der Immobilienmarkt wird immer von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst.

Wenn die Wirtschaft gut läuft und die Menschen mehr Geld haben, investieren sie eher in Immobilien, was die Preise in die Höhe treibt.

Umgekehrt ist es bei schlechter Wirtschaftslage weniger wahrscheinlich, dass die Menschen Immobilien kaufen oder verkaufen, und die Preise gehen in der Regel zurück.

Die aktuelle Wirtschaftslage ist ein wichtiger Faktor bei der Bestimmung des Immobilienwerts.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ist es wichtig, sich über die wirtschaftlichen Trends auf dem Laufenden zu halten, damit Sie eine möglichst fundierte Entscheidung treffen können.

Demografische Entwicklung

Wie jeder Immobilieninvestor weiß, sind demografische Daten ein Schlüsselfaktor bei der Bestimmung von Immobilienwerten.

Alter, Einkommen, Familienstand und andere Merkmale der Bewohner eines Gebiets können sich erheblich auf die Nachfrage nach Wohnraum und die Preise auswirken, die Käufer zu zahlen bereit sind.

So sind beispielsweise junge Familien in der Regel eher am Kauf von Häusern mit mehreren Schlafzimmern und Garten interessiert, während ältere Paare kleinere Häuser oder Eigentumswohnungen mit weniger Wartungsaufwand bevorzugen.

Veränderungen in der Demografie eines Gebiets können sich daher erheblich auf die Immobilienwerte auswirken.

Der Bau neuer Einkaufszentren oder Schulen kann zum Beispiel Familien mit kleinen Kindern in ein Gebiet locken und zu einem Preisanstieg führen. 

Umgekehrt kann ein Rückgang der Einwohnerzahl oder ein Anstieg der Kriminalitätsrate zu einem Rückgang der Werte führen.

Die demografische Entwicklung ist also etwas, das Immobilieninvestoren immer im Auge behalten müssen.

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Betreiber der Pflegeimmobilie

Das Pflegeheim wird vom Betreiber der Einrichtung gemietet. Folgende Probleme können in diesem Zusammenhang auftreten:

  • Die Mieteinnahmen können im Falle einer Insolvenz des Betreibers ganz oder teilweise entfallen, bis ein neuer Betreiber gefunden wird
  • Bestehen Mängel an der Pflegeimmobilie hat der Betreiber unter Umständen das Recht die Miete zu mindern
  • Endet der Mietvertrag ist der Betreiber nicht mehr verpflichtet das Pflegeheim weiter zu mieten. Die Eigentümer müssen eine Verlängerung aushandeln oder einen neuen Mieter finden.

Kosten mindern die Mieteinnahmen

Die Mietrendite für Seniorenheime wird von folgenden Faktoren negativ beeinflusst:

Instandhaltungsrücklage 

Ein wichtiger Faktor ist der Betrag, der für Wartung und Reparaturen zurückgelegt wird. Diese Rücklage sollte groß genug sein, um alle unerwarteten Kosten zu decken, die entstehen können.

Wenn die Rücklage nicht hoch genug ist, kann das Pflegeheim möglicherweise nicht in der Lage sein, seine Immobilie instand zu halten oder muss seine Mieteinnahmen reduzieren.

Verwalterkosten

Auch die Kosten für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen bei der Kalkulation natürlich berücksichtigt werden.

Zu ihren Aufgaben gehören die technische, wirtschaftliche und kaufmännische Betreuung der WEG.

Steuern

Neben der anfallenden Grundsteuer sind die Mieterträge sind selbstverständlich zu versteuern. Abhängig von Ihrem Einkommen fällt die Nettomiete dadurch geringer aus als die Bruttomiete.

 Gegenrechnen können Sie:

  • Abschreibungen (AfA)
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Verwalterkosten
  • Finanzierungskosten und Zinsen (wenn kreditfinanziert)

Finanzierung der Kapitalanlage

Wie bei jeder anderen Immobilienfinanzierung ist die monatliche Darlehensrate abhängig von Eigenkapital/Darlehenshöhe, Zinssatz und Laufzeit. Wenn Sie eine schnellstmögliche Tilgung des Darlehens anstreen, ergeben sich meistens monatliche Zuzahlungen.

Sollten Sie die Pflegeimmobilie weiterverkaufen, kann der Verkaufserlös eventuell nicht ausreichen, um den Kredit abzulösen und die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Auch besteht ein Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung. Der neue Zins kann höher ausfallen als der derzeitige und somit zu einer Mehrbelastung führen.

Sollten Sie mit mehreren Personen ein Pflegeappartement erwerben (Eheleute, Paare oder Lebensgemeinschaften), so sollte geregelt sein, wie im Falle der Trennung mit der Investition verfahren werden soll.

Probleme mit der Eigentümergemeinschaft

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind nach Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Die Eigentümer bilden eine Gemeinschaft und das wiederum kann Probleme verursachen.

Sollten einzelne Miteigentümer Zahlungen verweigern, so müssen die übrigen Eigentümer diese Zahlungen mittragen. 

Instandhaltungsrisiko beim Pflegeheim

Sollten die gebildeten Instandhaltungsrücklagen für die Pflegeappartements nicht ausreichen, um erforderliche Maßnahmen umzusetzen, müssen die Eigentümer diese gesondert finanzieren.

Achten Sie also darauf, dass ausreichend hohe Rücklagen gebildet werden.

Zusammenfassung

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind grundsätzlich aus zwei Gründen eine gute Investition. 

Sie helfen mit Ihrem Investment pflegebedürftigen Menschen dabei, dringend notwendige Pflegeplätze zur Verfügung zu stellen und erhalten im Gegenzug eine attraktive Mietrendite.

Sie sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass der Kauf einer Pflegeimmobilie auch Risiken birgt.

Die wichtigsten davon haben wir hier aufgelistet. Wenn Sie diese bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen, dann kann sich eine Investition in eine Pflegeimmobilie durchaus lohnen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Können mit Pflegeimmobilien kurzfristige Gewinne erzielt werden?

Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine langfristige Kapitalanlage. Kurzfristige Gewinne sind in der Regel nicht möglich.

Was passiert bei Insolvenz des Betreibers?

Sollte ein Betreiber die Pflegeeinrichtung nicht wirtschaftlich betreiben können und Insolvenz anmelden, dann kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber für die Einrichtung gefunden wurde.

Welche steuerlichen Risiken bestehen?

Finanzierungszinsen, Abschreibungen, Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage können steuerlich geltend gemacht werden. Gesetzesänderungen können diese Vorteile zunichtemachen.

Können sich die Standortbedingungen ändern?

Im Laufe der Jahre können verschiedene Faktoren die Standortbedingungen negativ beeinflussen, z.B. Bebauungen in der Nachbarschaft, schlechtere Verkehrsanbindung oder hohe Kriminalitätsrate.

Welche Finanzierungsrisiken bestehen?

Bei komplett oder teilweise finanzierten Immobilien besteht das Risiko, dass sich mit Ablauf der Zinsbindungsphase die Kreditzinsen erhöhen. Der Kredit kann dann nur mit deutlichen schlechteren Konditionen verlängert werden, was zu höheren Belastungen führt.

Über den Autor

Ralf ist seit mittlerweile über 20 Jahren erfolgreich in der Vermittlung von nachhaltigen Kapitalanlagen tätig. Er findet für Investoren mit klaren Visionen immer das passende Objekt fürs Anlageportfolio.

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